오늘은 공인중개사 민법 중 부동산 이중매매에 대해 짚어보겠습니다. 부동산 이중매매가 이뤄지면 소유권은 누구에게 있을까요? 원칙적으로는 두번째 매수한 사람이 등기를 마치면 소유권을 취득합니다. 하지만 예외도 있습니다. 이때 여러 명의 당사자 간에 분쟁을 어떻게 해결하는지까지 알아보겠습니다.
부동산 이중매매란?
부동산 이중매매란 甲이 乙(제1매수인)과 매매계약을 체결하고 중도금 또는 잔금까지 받은 뒤 丙(제2매수인)에게 매도하고 丙에게 소유권이전등기를 경료한 경우를 말합니다. 만약 甲이 乙에게 계약금만 받은 상태라면 이중매매 문제가 발생하지 않습니다. 계약금만 받은 상태에서는 乙에게 계약금을 돌려주기만 하면 제3자와 매매계약을 다시 체결하더라도 아무 문제가 되지 않습니다.
효력(유효)
원칙상 부동산 이중매매는 유효합니다. 설령 제2매수인 丙이 甲과 乙 사이에 이미 매매 계약이 체결된 상태라는 걸 알고 있었다 하더라도 문제가 되지 않습니다. 제2매수인 丙이 소유권을 취득합니다.
해결
그럼 이제 남은 건 甲과 乙 사이의 분쟁입니다. 간단히 생각하면, 둘은 돈으로 해결합니다. 乙은 甲의 이행불능을 이유로 계약을 해제하며, 甲에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또 시세차익 만큼을 청구할 수도 있습니다.
예외적 무효
다만 제2매수인 丙이 갑과 을 사이의 계약이 이미 체결돼있는 걸 알고도 적극적으로 甲에게 이중매매를 권유하고 요청했다면 반사회질서 법률행위에 해당해 무효입니다.
해결
이 때 병이 취득한 소유권은 무효이므로 제1매수인 을은 병으로부터 소유권을 받아와야 합니다. 이 부분은 어느 정도 암기가 필요하니까 간단히 정리해보겠습니다.
- 병에게 손해배상 청구 ➡️ 가능
- 병에게 직접 소유권이전등기 청구 ➡️ 불가능 *소유권이전등기는 현재 소유자만 청구 가능
- 병에게 직접 등기말소 청구 ➡️ 불가능 *마찬가지 이유
- 갑을 대위하여 병의 등기말소 청구 ➡️ 가능
- 채권자취소권 ➡️ 불가능 *금전채권에 한해서만 허용됨
Q. 丙이 이미 丁에게 소유권을 넘겼다면?
A. 丁이 선의였다 하더라도 (앞의 구구절절한 사연을 몰랐더라도) 이중매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다. 즉 丁은 소유권을 취득할 수 없다.
기출문제
25회 기출문제입니다. 정답은 4번입니다. 병이 배임행위에 적극 가담했다면 이중매매가 무효이므로, 정이 선의였다하더라도 소유권을 취득하지 못합니다.
이상으로 부동산 이중매매에 대해 알아보았습니다. 정리하면, 부동산 이중매매는 매도인이 제1매수인으로부터 중도금 또는 잔금을 받아놓고서 제2매수인에게 매도하고 소유권이전등기를 경료한 것을 말합니다. 부동산 이중매매는 원칙적으로 유효한 계약으로 보며, 이 경우 제1매수인은 매도인에게 손해배상청구 등을 할 수 있습니다. 다만 제2매수인이 앞선 계약의 존재를 알고 있으면서 매도인에게 가담해 이중매매계약을 체결했다면 이는 반사회질서 법률행위에 해당해 무효입니다. 제1매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하는 것이 가능하며, 갑을 대위하여 병의 등기말소를 청구하는 형태로 소유권을 받아올 수 있습니다.
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