오늘은 오피스텔 주택수와 관련해 헷갈리는 부분들을 정리해보았습니다. 오락가락했던 부동산 정책 탓에 오피스텔은 용도, 취득 시기나 시가표준액에 따라 주택수에 포함되기도, 포함되지 않기도 합니다. 제가 오피스텔을 보유하면서 헷갈렸던 부분들을 총정리해봅니다. 도움되시기 바랍니다👀
오피스텔 주택수 포함 여부
용도
오피스텔은 상업용 건물이라 ‘주택 외 건축물’로 분류됩니다. 사람이 살라고 만든 건축물이 아니라는 겁니다. 그럼 주거용 오피스텔이라는 건 무슨 개념일까요? 간단하게 딱 정리해드릴게요.
임차인이 전입신고를 하면 주거용 오피스텔, 전입신고를 하지 않으면 업무용 오피스텔입니다. 주거용 오피스텔은 재산세를 낼 때 ‘주택’으로 분류해 과세합니다. 따라서 주거용 오피스텔은 소유자의 주택 수에 가산합니다.
오피스텔 전월세 매물을 찾다보면 ‘전입신고 불가’라고 적힌 물건들은 임대료가 저렴한 경우가 있는데요. 소유주가 해당 오피스텔을 주택수에 포함시키지 않으려고 임차인에게 전입신고를 못하게 하는 대신 임대료를 깎아주는 개념입니다!
취득 시기(2020년 8월 12일 기준)
오피스텔이 주택수에 포함된 건 2020년 8월 12일 지방세법 개정안이 시행되면서부터입니다. 당시 문재인 정부는 다주택자가 추가로 집을 매수하는 것을 억제하기 위해 주거용 오피스텔도 주택수에 포함시키도록 법 개정을 추진했습니다.
따라서 법이 시행된 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 법 시행 이후 취득했더라도 업무용으로만 사용한다면 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 법 시행 이전에 취득했던 오피스텔은 주거용, 업무용 구분 없이 주택수에 포함시키지 않습니다.
시가표준액
2020년 8월 12일 시행된 지방세법 개정안에는 예외적으로 주택수에 포함시키지 않는 주택의 종류를 열거해놓았는데요. 그 중 하나가 바로 ‘시가표준액 1억원 이하인 오피스텔‘입니다.
지방세법 시행령 제28조의4(주택 수의 산정방법) 5항 4호
주택 수 산정일 현재 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 건축물과 그 부속토지의 시가표준액을 말한다)이 1억원 이하인 오피스텔
이 예외조항을 모르는 분이 꽤 많은데요! 소유한 오피스텔이 업무용이든 주거용이든 관계 없이 시가표준액이 1억원 이하이면 주택수에 포함되지 않습니다.
오피스텔 시가표준액 확인 방법은 따로 포스팅했으니 참고하세요. 링크 누르면 이동합니다.
정치권 논의 상황
2024년 1월 현재 부동산 업계에서는 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외해야 한다는 목소리가 나오고 있습니다. 이같은 내용의 국민청원이 5만명 이상의 동의를 얻었고요. 주거용 오피스텔이 주택수에 포함된 이후로 오피스텔 매매 거래가 급감했고 결과적으로 시장에 주택 공급이 줄어드는 효과가 나타났습니다. 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외해주면 다시 오피스텔을 매매해 임대를 주려는 사람이 늘어나면서 주택 시장에 공급이 늘어날 수 있습니다.
무엇보다 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외해야 한다는 목소리가 커지고 있는데는 불공평한 과세 기준 때문인데요. 주거용 오피스텔을 주택으로 치면서 취득세는 일반 주택보다 높은 4.6%를 부과합니다. 아파트 취득세율은 1~3%죠. 또 생애 최초 주택 구입시 취득세 감면 혜택도 적용해주지 않습니다.
현재 국토부장관 후보자도 주거용 오피스텔에 대한 규제를 완화하겠다는 입장을 취하고 있습니다. 하지만 이는 법 개정 사항이기 때문에 국회의 동의가 필수적입니다. 즉 다가오는 4월 총선에서 여당이 다수 의석을 차지하지 못한다면 법 개정은 언제 이뤄질지 장담할 수 없습니다.
취득세
오피스텔은 취득 시점에는 용도가 정해져 있지 않습니다. 아직 임차인이 없으니까요. 따라서 주거용인지 업무용인지 판단할 수 없으므로 주택 외 건축물로 분류해 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 이미 보유하고 있는 주택수에 상관없이 언제나 동일하게 4.6%를 부과합니다. 그러니 오피스텔을 취득할 때는 중과세가 없다고 생각하면 됩니다.
문제는 오피스텔을 보유한 상태에서 추가로 주택을 구매할 때인데요. 만약 기존에 보유한 오피스텔이 주거용이라면 주택수에 포함되기 때문에 추가 구매하는 주택에 대해 취득세가 중과됩니다. 예를 들어 주거용 오피스텔 2채를 보유 중이라면 현재 2주택자이므로 이후 추가로 아파트를 구매할 때는 3주택자 취득세율인 8%가 적용됩니다.
사례별 적용
오피스텔 주택수 포함 기준을 표로 정리했습니다. 간단히 정리하자면 1️⃣2020년 8월 12일 취득한 2️⃣시가표준액 1억원 초과의 3️⃣주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. 세가지 조건 중 하나라도 다르면 주택수에 포함되지 않습니다.
그럼 예를 들어서 오피스텔 주택수 포함 여부 퀴즈를 내볼게요!
Q. 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함된다?
➡️ X. 용도와 상관 없이 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 무조건 주택수에서 제외됩니다.
Q. 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다?
➡️ X. 2020년 8월 12일 이후 취득했더라도 시가표준액이 1억원 이하이면 주택수에 포함되지 않습니다.
Q. 2020년 8월 12일 이후 취득한 업무용 오피스텔의 시가표준액이 2억원이면 주택 수에 포함된다.
➡️ X. 업무용 오피스텔은 시가표준액과 무관하게 주택 수에 포함되지 않습니다.
이상으로 오피스텔 주택수 포함 여부에 대해 알아보았습니다. 알쏭달쏭 헷갈렸던 부분들이 해소되었길 바랍니다. 돈이 돈을 번다! 돈돈번의 다음 이야기도 기대해주세요💜
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