오늘은 ‘서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기’라는 책으로 유명해진 송희구 작가의 토지 투자 방법에 대해 알아보겠습니다. 송희구 작가는 토지 투자가 더 쉬워진데다 토지는 아파트보다 싸게 매매할 수 있는 기회가 많다고 이야기했습니다. 이 글은 유튜브 KB부동산TV 채널에 올라온 영상 내용을 요약했습니다.
원 영상이 궁금하신 분은 아래 링크에서 시청하시면 됩니다.
👉 돈 되는 아파트 vs 안 팔리는 아파트 “이렇게 구별하세요” (송희구 작가 2부)
토지 투자 이유
“토지 투자가 오히려 더 쉬워졌다. 10년 전만 해도 투자할 토지가 많았다. 지금은 다 개발되고 그린벨트가 풀려서 남은 토지가 얼마 안된다. 접근할 수 있는 토지 범위가 줄었다. 오히려 더 투자가 편해진 것 같다.”
투자할 수 있는 토지의 양 자체는 과거보다 줄었지만 오히려 대상이 한정돼서 물건 찾기가 편해졌다는 의미입니다. 예전에는 이 토지, 저 토지 다 조사해보고 이래서 안된다, 저래서 안된다 분석해야 했겠죠. 하지만 대부분의 땅은 이미 개발이 됐거나, 규제가 풀렸으므로 이제는 남은 것 중에서만 따져보면 되기 때문에 오히려 대상 물색하기가 편해졌다고 하네요.
어떤 토지를 사야할까
송희구 작가가 투자 가치가 있는 토지를 추려내는 조건을 정리해보겠습니다.
- 사람이 많은 곳 👉 개발이 많고 시세차익이 크다
- 경기도 👉 너무 멀리까지 임장을 다닐 수는 없으므로
- 전답(농지) 👉 저렴하다! 이미 개발된 땅은 너무 비싸다
- 최소 500평 이상 👉 농사를 짓든 공장을 짓든 500평 아래는 활용도가 떨어진다
- 도로를 끼고 있어야 하며, 그 도로가 중심지로 이어져야 한다
이 중에서 가장 중요한 건 도로라고 강조했는데요. 송희구 작가는 피자에 비유해서 설명했습니다.
피자 한판이 전체 땅이라고 볼 때 피자를 자르기 위해 지나는 칼선이 도로입니다. 이 칼선은 중앙의 한 점을 지나는데요. 이 점이 땅의 중심지라고 볼 수 있습니다. 만약 땅을 산다면 내 땅이 도로를 끼고 있고, 그 도로가 중심지로 이어지는지를 꼭 봐야한다고 합니다. 그래야 개발이 될 수 있다고요.
주목해야 할 지역
앵커가 ‘그래서 어딜 사야 하나요?’라고 질문해준 덕에 좋은 대답을 이끌어냈습니다. 송희구 작가는 경기도에서 4개 지역을 꼽았는데요.
바로 경기도 시흥시, 고양시, 파주시, 남양주시입니다. 다른 곳들은 농지가 거의 남지 않았다고 하고요. 이 도시 중에서도 서울과 가까울수록 좋다고 합니다. 현재 그린벨트가 지정되어 있어도 언젠간 다 풀릴 것이라고 전망합니다. 어차피 그린벨트 해제 소식이 들리면 땅값이 뛰어오를 테니 굳이 그린벨트 풀릴 때까지 기다리지 말고 지금 매수했다가 소문에만 팔아도 차익을 볼 수 있다고 조언했습니다.
경기도에 평당 100만원 이하 토지도 많다는데요. 그린벨트가 아니더라도 평당 100만원 이하의 땅을 찾을 수 있다고 합니다. 경매로 살 수도 있고 나이 많은 어르신들이 상속을 위해 내놓은 땅들도 있다네요. 토지를 그대로 물려주면 자식들끼리 다투기 쉬워서 그냥 생전에 매도한 다음 돈으로 나눠주는 걸 선호한다고 합니다.
즉 토지는 아파트에 비해 싸게 살 수 있는 기회가 많다!
매도 시기
송희구 작가는 매도 시기를 따로 정해놓고 있지는 않다고 하는데요. 그럼 언제 파느냐? 좋은 물건을 새로 발견하면 가지고 있던 토지 중 제일 매력 없는 곳을 팝니다. 강 작가는 ‘선입선출 방식’이라고 표현하긴 했지만 부루마불 방식이 더 맞지 않나 싶네요. 작은 토지이더라도 앞으로 가치가 올라갈 것으로 기대되는 곳은 팔지 않는다고 합니다.
그리고 기본적으로 싸게 사서 비싸게 팔기 위해서는 형질/용도 변경이 필수입니다. 농지를 구매해서 형질/용도 변경을 한 뒤 건축허가를 받고 파는 방식입니다.
결론: 싸게 사라!
부동산 투자든 주식 투자든 경매든 간에 투자의 기본은 ‘싸게 사는 것’입니다. 송희구 작가 역시 싸게 사는 게 가장 중요하다고 여러번 강조했습니다. 비싸게 사면 내 투자금도 많이 들어가고 큰 차익도 기대하기 어려워집니다. 비싼 것 하나보다 저렴한 것 여러 개를 사는 게 낫다고 합니다. 이 원리는 아파트 투자에서도 동일하게 적용되는데요. 송희구 작가의 아파트 투자 노하우는 다음 포스팅에서 이어가겠습니다!
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